党的二十届三中全会对进一步全面深化改革做出系统部署，提出加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。当前，我市正深入开展的“三攻坚一盘活”改革突破，市属国企加快推动存量国有资产盘活、提质增效。

6月底，重庆首个国企批量收购商品房用作租赁住房项目投入使用。记者了解到，仅半个月时间，这一项目房源已经一租而空，后续更多相关项目正在上马，即将面向市场。

半个月全部租赁完

80%以上租客为新市民和青年人群

首批面市的佳寓光环店，位于两江新区金山大道21号。首批共有95套房源，推出后不到半个月就全部租赁完，可谓是相当受欢迎，其中80%的租客为新市民和青年人群。那住在这里是种什么样的体验呢？

关键词一：便捷

今年27岁的陈灿是公寓的第一批租客，6月份研究生毕业后，他在两江新区找到了一份心仪的工作。在公寓居住一个多月后，他最大的感受就是便捷。

有多便捷呢？通过下面这张地图，我们来感受一下。

•从重庆地铁5号线重光站出站，步行大约3分钟，就能到公寓。

•距离光环购物中心500米左右，实现在家门口一站式购物休闲。

•距离重庆市人民医院驾车只需8分钟左右就能到达。

•周边还有金州小学、西大附中等学校。

吃、穿、住、行，“一站式”搞定！

“十多分钟就能到公司，8点20分出门，到公司还能悠闲吃个早饭，很舒心！”陈灿告诉记者。

关键词二：优惠

住在核心商圈附近，大家的第一反应是不是很贵？记者了解到，佳寓光环店单间配套每月仅需1500元左右！包括物业费和宽带费，较周边同等类型租赁住房便宜约10%，还没有中介费。房间内还配备了品牌家私家电，接入民水民电，可实现拎包入住。

同时，公寓建设方重庆嘉寓公司针对不同社会群体的不同需求，推出了“佳计划”，其中“佳寓+乘风”计划，可为大学毕业生、青年人才等客户群体，提供搬家补贴、押金减免、租金优惠等政策支持。

“一点四区” 项目建设背后的考量

记者了解到，作为全国首批租赁住房贷款支持计划的八个试点城市之一，今年年初，重庆市属国企共收购7个项目，合计4207套房源。其中，嘉寓公司收购商品房3600余套，此次推出的佳寓光环店就是其中之一，前身为已建成未出售的商品房。那为何企业会选择将佳寓光环店作为首家门店呢？

“我们是按照‘一点四区’的思路去选择房源的：‘一点’就是在轨道站点旁，‘四区’就是在工业园区、商业区、学区和医院周边公共服务的覆盖区域内。佳寓光环店就非常符合这些条件，我们将其作为首家门店，也是想把它打造成我们‘样板’，为后续项目的建设和推出‘试水’。”重庆嘉寓房屋租赁有限责任公司办公室负责人王振介绍说。

记者了解到，今年全市将有更多类似房源放出。

位于九龙坡区的佳寓半山郡店就将在今年10月投入运营，共有102套公寓。这处公寓同样遵循“一点四区”原则，小区距离轨道5号线华成路站3B出口仅20米；项目自身配套幼儿园，周边有华岩小学、人和中学、重庆外国语实验学校、重庆育才实验学校等；周边商业有仁和西里、龙湖云领天街等。

不变的是实惠价格和便利配套，而与佳寓光环店区别的是，公寓拟作为人才公寓和产业孵化平台，服务于我市的满天星行动计划。这背后，是因地制宜的运营思路。

“该处公寓紧邻重庆数字大厦，区域内数字经济产业发展迅速，我们在调研过程中发现，周边有租房需求的大多数是相关产业从业人员，为此我们专门打造了公区以及办公区域，为创新创业提供全方位的支持。”王振告诉记者。

为何有这些考量？

“结合于我们所收购的项目，每个项目它所在的区域不同，它本身设计的品质定位，周边的配套情况也不尽相同。那么基于此，我们对项目做了一项目一策划，使每一个项目都能更加符合市场的需求，比如说今年11月，位于高新区的翰林华庭店也将投用，这处公寓周边分布有大型农贸市场和部分产业园区，将重点服务于进城务工人员。”王振进一步介绍说。

公开征集商品房房源 细致调研

除了紧锣密鼓正在推进的项目，企业还通过重庆市公共资源交易平台，公开征集商品房房源。每一处项目收购前，都要经历细致的调研。在九龙坡，工作人员正围绕一处新项目开展前期调研工作。

“主要是为了确定项目真实性、周边配套情况、区域租金水平。目前，公司从供给端、需求端入手，成立两个调研小组，对征集到的有效房源逐一‘背对背’开展现场调研。从现阶段的调研情况来看，该处项目符合预期，已经纳入项目储备库。”重庆嘉寓房屋租赁有限责任公司资产运营部负责人张玮表示。

按照计划，今年，嘉寓公司拟实现1000套（间）投入目标。重庆嘉寓房屋租赁有限责任公司董事长陈尚毅说：“对条件成熟的项目，结合项目所在区域定位品质配套情况，成熟一个实施一个，在服务重庆市产业发展，人才引进创新创业等方面深挖结合点。”

专家建议：做好“可持续运营”的后半篇文章

采访中，记者注意到，“因地制宜”这一理念可以说是贯穿了项目建设全过程。

2023年1月，央行设立1000亿元租赁住房贷款支持计划，支持重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个城市开展试点，采用市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给；今年5月，央行再次设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。不难发现，市场化是关键一词，通过市场化的方式，既能更加回应需求，也与当前我市推进的国企改革的方向不谋而合。

专家认为，在国家出台相关政策后，重庆积极行动，率先通过国企收购商品房的方式推出租赁住房项目，在全国起到了良好的示范效应。作为运营主体的市属国企，如何做好“可持续运营”的后半篇文章？

为此，记者采访到了国内最具影响力的科技智库之一，也是国内最大的房地产专业研究机构——中指研究院西南分院院长汪勇。汪勇院长从项目前期选择、资金统筹安排、后续运营等多个维度提出了建议。

以需定购

在汪勇看来，本次重庆在全国范围内都起到了很好的示范效应，从投资、融资到项目的建设管理，都具有指导意义。同时，重庆正在全力推动“三攻坚一盘活”改革突破，收购商品房本身也是对存量资产的再开发、利用，可以进一步推动资产盘活、提质增效。

正如我们介绍的，本次国企批量收购商品房用于保障性租赁住房建设，本身是一种市场化的行为。那么，了解租房群体的需求是关键。通过市场反应，可以发现，本次项目是非常成功的，而成功的关键就在于贴合了新市民和青年人群的需求。

做好项目建设资金统筹安排

批量收购商品房，需要有大量的资金作为支撑。从现阶段的情况看，对于地方国企来说，经营成本主要包括利息和维护成本的支出。

根据中央出台的支持性政策，地方国企在进行相关项目建设过程中，可享受优惠的贷款利率，各地情况不尽相同，大致的实际利率支出在2%到3%之间。

保障性租赁住房作为一项民生工程，地方国企需要承担社会责任，因此其租金回报率与传统长租房相比会相对较低。对于地方国企来说，租金收入是否能够涵盖利息和维护成本支出，是决定项目是否能够长期推进的关键因素。同时，尽管国家有相应的金融政策支持，但项目建设过程中，仍需要地方国企自筹20%的资金，这就需要地方国企思考，一方面，如何做好资金统筹管理，另一方面，也需要做好资产管理。记者在采访中就了解到，重庆嘉寓房屋租赁有限责任公司计划在后续已收购项目中，充分利用相关空间，开展社区增值服务的运营。

长线经营 做好项目后期运营管理

本次项目是长期、长线的运营过程，对项目运营方提出了更高的要求。为此汪勇建议，重庆地方国企应当从精细管理、专业运营队伍，相关政策配套和扶持三个方面进一步提升。

收购商品房的地方国企，也可以在运营过程中引入久经市场考验的成熟人才、搭建专业化运营团队，确保提高运营效率。

同时，根据中指研究院的调研，北京、上海、深圳等城市在保障性租赁住房运营过程中的，已形成项目的投融资、建设、管理、退出的闭环模式，重庆地方国企也可以根据实际情况借鉴。

记者手记

重庆国企推出“新型”保障性租赁住房，“新”在何处？

首先“新”在模式上。在此之前，全国各地就保障性租赁住房建设已经推出了许多实招，比如重庆市地产集团就利用存量闲置房产，在西部（重庆）科学城等各地打造长租公寓项目16个，房源4500余间，但企业只是项目的运营方。此次项目建设过程中，直接将房源进行收购，自持自租，有利于项目的长期运营。

第二个“新”在选址上。在之前全国各地推出的保障性租赁住房中，有部分项目地方远、交通不便、配套不全，导致实际效果并不理想，入住率偏低。而重庆这些项目在选址上，按照“一点四区”的思路，交通便利、配套齐全，更加符合各类群体的需求。

第三个“新”在策划上。记者在采访中发现，重庆正在推动的多个项目都各具特色，“一项目一策划”更加贴合入住群体的实际需求。

第四个“新”在经营理念上。在采访中，就有租客告诉第1眼新闻记者，在这里居住特别方便，许多事情都可以在微信上就能向客服反映，很快解决。这实际就是源自于企业市场化的经营理念，作为一项长期性的项目，建好了要可持续发展，那就需要如何更好满足市场需求上下功夫。